Bolåneräntor

Hur hittar man egentligen de allra bästa bolåneräntorna, och vad är en bra bolåneränta? Att göra en bostadsaffär är ofta en av de största affärerna du kommer göra i ditt liv och de flesta är tvungna att ta ett bolån för att kunna köpa en bostad. Om du ska ansöka om ett bolån, oberoende av om det är kopplat till en tomt, villa, bostadsrätt eller stuga, kommer du även att behöva betala en ränta.

Eftersom man ofta lyfter ganska stora lånebelopp är räntan extra viktig att sätta sig in i. Ju lägre ränta du kan få desto billigare kommer lånet vara varje månad. Det kan vara svårt att veta hur man ska gå tillväga för att hitta och bli beviljad den bästa och lägsta bolåneräntan, men det finns vissa saker som du som bostadsspekulant bör känna till och ha kunskap om för att lyckas förhandla dig till en bra bolåneränta.

Bolåneräntor där bostaden ligger i pant

Om du ansöker om ett bolån kommer det lånet alltid vara kopplat till en specifik bostad, och det kommer vara den bostaden som fungerar som säkerhet för själva lånet. En bostad är i den här bemärkelsen ett relativt vitt begrepp och kan omfatta bostadsrätter, småhus, fritidshus eller villor. I och med att ett bolån alltid har bostaden som säkerhet, alltså som pant för det uttagna lånebeloppet, får du med ett sådant lån ofta den lägsta räntan.

Räntor på olika slags bostadslån

Reglerna kring bolån gör gällande att du numera maximalt får låna upp till 85 % av kostnaden för bostaden, bolånetaket. Kontantinsatsen för bostadsköpet måste alltså vara minst 15 % av köpeskillingen. Behöver du låna även till den delen kan du teckna ett privatlån. Privatlån har ofta en högre ränta än de bankerna beviljar som bolåneräntor. Men även vad gäller privatlånen lönar det sig att jämföra för att hitta den bästa räntan, den mest fördelaktiga amorteringen och den löptid som passar dina förutsättningar bäst.

Bundna bolåneräntor

När du tittar på och jämför bolåneräntor behöver du känna till att det både finns rörliga och bundna räntor. Om du är en person som föredrar det trygga och att veta exakt hur mycket lånet kommer att kosta dig varje månad är det den bundna räntan som kommer passa dig bäst. Om du väljer att binda räntan kan du göra det för olika långa tidsperioder. Hur lång tid du väljer att binda räntan kommer också avgöra vilken räntesats du blir erbjuden. Vanligtvis fungerar det så att om du binder upp lånet på en längre tid blir räntan också lägre. Du kan till exempel välja att binda bolåneräntan från ett år upp till tio år. Det går också att binda olika lån vid olika tidpunkter för att vara bättre anpassad efter marknadsläget.

Att välja en bunden ränta har en fördel i att du kommer vara säker på att alltid kunna betala dina bolåneräntor även fast ränteläget skulle stiga. En nackdel med att välja bunden ränta är istället det motsatta; om ränteläget sjunker hade du kunnat få en lägre månadskostnad om du hade haft en rörlig ränta.

Rörliga bolåneräntor

En bolåneränta som är rörlig innebär att det kommer förekomma en variation på hur stor din månadskostnad blir. Rörliga bolåneräntor följer marknadsräntorna och justeras vanligen var tredje månad, vilket innebär att räntan kan förändras fyra gånger på ett år. Överväger du att ha rörliga bolåneräntor behöver du därför göra en kalkyl som både tar hänsyn till att ränteläget kan stiga och sjunka. Du ska alltså vara noga med att räkna ut om din ekonomi klarar av att räntan stiger med några procent för att vara säker på att det inte kommer drabba dig hårt ekonomiskt.

Något positivt med rörliga bolåneräntor är att du, när du upplever att du har nått en bra räntenivå, ofta kan välja att binda hela eller delar av lånet till just den räntan utan någon kostnad. Det innebär att du kan vänta på att ränteläget är fördelaktigt innan du väljer att binda bolåneräntorna, men det finns en risk att räntorna även kommer stiga.

Att kombinera rörlig och bunden bolåneränta

Många banker låter sina kunder dela upp bolånen i flera separata lån. Om du gör det kan du välja att ha en del av bolånet knuten till en bunden ränta, och att ha rörlig ränta på en annan del av lånet. Ett sådant alternativ är tacksamt eftersom du både får en säkerhet och samtidigt kan nå ett lägre ränteläge och på så sätt sänka månadskostnaderna.

Lösa bolån i förtid

Om det är så att du har fått en bättre ekonomi och vill lösa ditt lån i förtid, alltså betala tillbaka det lånebelopp som återstår, kan det vara en nackdel att ha en bunden ränta. Många banker kräver nämligen att du ersätter dem för de räntor de förlorar i och med att du betalar tillbaka lånet i förtid. Eftersom du har bundit räntan för en viss period har banken räknat med att de kommer få in den summan från dig varje månad, och du kan därmed tvingas kompensera dem om du väljer att lösa lånet i förtid. Har du däremot ett lån med rörlig ränta tvingas du inte betala någon räntekompensation eftersom din ränta påverkas av det generella marknadsläget, även fast du löser lånet i förtid.

Jämför bolåneräntor för att hitta bäst erbjudanden

Långivarnas bästa marknadsföringsargument handlar ofta om vem som erbjuder den bästa bolåneräntan. För dig som ska ansöka om ett bolån innebär det här ett gyllene läge – det finns mycket pengar att tjäna på att läsa på, räkna och kontakta olika långivare.

Det går att ta kontakt med de långivare du är intresserad av separat för sig, men i många fall är det bättre att använda en jämförelsetjänst. Då får du flera erbjudanden samtidigt utan att du behöver lägga ner tid på att ta kontakt med varje bank enskilt. 

En av de många fördelarna med att få in många offerter på bolån och bolåneräntor är att du då kan konkurrenssätta bankerna mot varandra. Om du har blivit erbjuden en mycket lägre ränta hos en annan bank än den du helst vill teckna lånet hos har du ett bättre utgångsläge för att förhandla ner din ränta ytterligare. Genom att jämföra olika bankers bolåneräntor får du dessutom en bättre överblick av hur marknaden ser ut och en insyn i ungefär på vilka nivåer bolåneräntorna ligger just nu.

Bekanta dig med listräntor och snitträntor

Många banker och andra långivare försöker locka till sig nya bolånespekulanter genom att presentera sina listräntor. Listräntor är de aktuella bolåneräntor som bankerna går ut med till alla kunder, men den går ofta att förhandla ner bara man har en stabil ekonomi så att banken uppfattar dig som en trygg kund.

En bolåneränta som redan är låg känns i de flesta fall mer attraktiv än en hög ränta som du sedan ska försöka pressa ner. Leta därför upp olika bankers listräntor för att få en insyn i var långivarna placerar sig på ränteskalan.

Sedan 2015 måste alla banker och långivare i Sverige vara öppna med vilken snittränta de har. Snitträntan är den ränta som deras bolånekunder i medeltal betalar för sina bolån. Det finns alltså såväl kunder som har lägre som högre ränta än snitträntan. Om du har en god kreditvärdighet och möjlighet att samla alla dina finanser på en och samma bank finns det ofta en chans att förhandla ner bolåneräntorna. De aktuella räntorna som redovisas hos långivare kan du se som ett utgångsläge för en stundande förhandling så att du ska få den allra lägsta bolåneräntan.

Bolåneränta och amorteringskrav

Lika viktigt som det är att tänka på bolåneräntan är det att tänka på amorteringarna av bolånet. Amorteringen är det du betalar tillbaka på själva lånet. Den totala månadskostnaden utgörs av amortering samt ränta.

Precis som med själva bolåneräntan finns det några alternativ när det kommer till amorteringarna. Du kan bland annat ha ett amorteringsfritt lån, en rak amortering eller ett annuitetslån. Den långivare du väljer är skyldig att diskutera dina amorteringar tillsammans med dig när du tecknar ett bolån. De ska erbjuda en amorteringsplan som fungerar långsiktigt för dig. 

Amorteringsfritt lån

Om du har ett amorteringsfritt lån är det bara själva räntan du betalar. 

  • För att få ha ett amorteringsfritt lån får du inte ha belånat bostaden över 50 % av dess marknadsvärde. 
  • Om du har lånat över 70 % av bostadens värde ska du amortera minst 2 % per år.
  • Om du har lånat mellan 50–70 % ska du amortera minst 1 % per år.

Oavsett vad lagstiftningen säger om hur mycket du bör amortera på ditt lån är det bra att betala av så mycket du kan. Om du får lånebeloppet att sjunka kommer nämligen också den kostnad du betalar i bolåneräntor med tiden bli lägre och lägre.

Rak amortering

Har du en rak amortering kommer du amortera exakt lika mycket vid varje tillfälle. Det gör att skulden minskar för varje betalning och att räntekostnaden därmed förändras. I takt med att skulden blir mindre sjunker således även räntan. I början av lånet kommer den totala summan att vara större eftersom räntekostnaderna då är högre, men i takt med att lånesumman sjunker blir räntekostnaden lägre och du betalar mindre och mindre ränta vid varje betalning.

Annuitetslån

Om du istället väljer ett annuitetslån betalar du samma summa varje gång för både amorteringar och bolåneräntor. När du börjar betala ett annuitetslån kommer den stora delen av betalningen gå åt till räntekostnader eftersom skulden är större, men allt eftersom lånesumman minskar kommer amorteringen vara den större delen och räntorna den mindre.

Vanliga frågor om bolåneräntor

Är bolåneräntor avdragsgilla i deklarationen?

Ja. Du kan få skattereduktion med 30 % för ränteutgifter upp till 100 000 kronor. För ränteutgifter som överstiger 100 000 kronor kan du få skattereduktion med 21 %. 

Hur fördelas bolåneräntan om man är fler som står på lånet?

Det vanligaste är att räntan fördelas jämnt på alla personer som står på lånet. Det går att ansöka om ändring gällande detta genom att kontakta långivaren.

Påverkar antalet kreditupplysningar min bolåneränta?

Om du har många kreditupplysningar kan det hända att du bli erbjuden en högre bolåneränta. För att undvika att det händer, men ändå ge dig själv möjlighet att få flera erbjudanden rekommenderas det att du använder en låneförmedlare som enbart tar en kreditupplysning och sedan skickar din ansökan till flera banker.