År 2020 i Sverige finns det fler än två miljoner hushåll med bolån. Ett bolån är helt enkelt de pengar du lånar för att kunna köpa en bostad. Att teckna bolån är ett mycket viktigt ekonomiskt beslut som alltså berör väldigt många. Här kommer vi att gå igenom hur bolån fungerar och vad du kan göra för att få ett så bra bolån som möjligt.

Vad är topplån och bottenlån?

Man talar ibland om två olika delar av ett bolån, topplån och bottenlån. Topplånet har då en lite högre ränta men du klarar dig utan att ta ett topplån om du har 30 % i kontantinsats. Bottenlånet är alltså ett lån på upp till 70 % av bostadens värde. Det är dock inte alla banker som, efter det att bolånetaket infördes, delar upp ett bolån i topplån och bottenlån.

Vad krävs för att få ett bolån?

I nästan alla hushåll är bolånet det lån som gäller det överlägset högsta beloppet. Man skulle kunna tro att det därför är ett av de svåraste lånen att få. Men så är inte fallet. Att det är möjligt för en familj med normal ekonomi att teckna bolån är en av hörnstenarna i den svenska ekonomin. Genom sin ekonomiska politik, till exempel styrräntan, ser staten till att skapa bra förutsättningar för bolånemarknaden och för bostadsbyggandet i landet.

Kraven är dock lite strängare idag än de var för bara några år sedan. Den stora skillnaden är att du behöver ha en större egen insats idag. Nu kan du låna upp till 85 % av bostadens slutpris. Resten måste du alltså ha sparat ihop till och ha i form av en kontantinsats. Anledningen till att kraven höjts är att svenska hem hör till de högst belånade i världen och att en större räntehöjning kan få allvarliga konsekvenser. Sänkt belåningsgrad innebär lägre risk för att svenska hushåll ska få problem vid en eventuell ränteökning.

Det är många banker som erbjuder bolån idag och vad de kräver för att acceptera dig som bolånekund kan variera. Förutom att du behöver ha 15 % i kontantinsats är det krav på att du ska ha så stora ekonomiska marginaler att lånet inte hotar hushållsekonomin. Marginalerna ska vara på en sådan nivå att du även klarar framtida räntehöjningar. Vilka krav som ställs i fråga om konkreta belopp beror naturligtvis på hur mycket du vill låna. Ett bolån kan vara på allt ifrån några hundra tusen kronor till flera miljoner. Ju mer du lånar desto bättre ekonomi måste du ha.

För bolån tecknade efter 2016 finns det även ett amorteringskrav. Det innebär att du, förutom att betala ränta, även måste betala av lånet – så att det minskar i storlek. Har du en belåningsgrad som är över 70 % ska du betala av minst 2 % av lånet, varje år. Det betyder att amorteringen blir 4 000 kronor i månaden om lånet är på 2 miljoner. Om belåningsgraden ligger i spannet 50–70 % är det istället 1 % per år som gäller. Alltså 2 000 kronor i månaden om lånet är på 2 miljoner. Är belåningsgraden lägre än 50 % behöver du inte amortera överhuvudtaget.

Ska man välja fast eller rörlig ränta?

Det finns en hel del att ta ställning till för den som ska teckna ett bolån. En av de viktigaste frågorna är om man ska binda sin ränta eller låta den vara rörlig. Rörlig ränta innebär att banken inte fixerar den vid en viss räntesats utan att den kan höjas eller sänkas i takt med att Riksbanken ändrar sin styrränta. 

Att välja fast eller, som man också kan säga, bunden ränta innebär att du försäkrar dig mot räntehöjningar under den tid du väljer att binda räntan. Du binder den dock på en lite högre nivå än om du vid det tillfället hade valt rörlig ränta. Ju längre bindningstid du väljer, desto mer får du betala i form av påslag jämfört med rörlig ränta. Om inte styrräntan höjs kommer du att förlora på att ha bundit räntan. Historiskt sett har det nästan alltid lönat sig med rörlig ränta men om du tror att räntan kommer att höjas i framtiden kan det vara idé att binda räntan. Bunden ränta ger också bättre ekonomisk överblick. Du vet exakt hur stora ränteutgifter som du kommer att ha. 

Du behöver faktiskt inte välja mellan fast och rörlig ränta. Många väljer att binda en del av räntan, kanske 50 % och att låta resten vara rörlig. Du kan alltid välja att binda en större del av den rörliga räntan vid ett senare tillfälle, om du tror att räntorna kommer att stiga.

Vad gör man för att få ett så bra bolån som möjligt?

Det finns ett par långivare som har en boränta som gäller alla låntagare. Det vanligaste upplägget är dock att bolåneräntan sätts individuellt med bankens snittränta som riktmärke. Grundregeln är att du får lägre ränta om din ekonomi bedöms vara god. Det beror på att banken är mer mån om höginkomsttagare som omsätter större belopp på banktjänster och på att det anses vara mer riskabelt att bevilja lån till hushåll med sämre ekonomiska förutsättningar.

De flesta tackar ja till den ränta banken erbjuder, glada över att överhuvudtaget få ett bolån. I själva verket befinner du dig dock i en förhandlingssituation och du kan argumentera för att få lägre ränta. Även om det bara skiljer en tiondels procent får det betydelse i långa loppet eftersom lånebeloppet är stort och du har med dig ett bolån under en längre tid, ibland resten av livet. Här är några saker som kan tala till din fördel när du förhandlar om bolåneräntan:

  • Visa att du är mån om att få ett lån med lägsta möjliga ränta och tänker välja den bank som erbjuder dig det.
  • Var beredd att flytta spar- och lönekonton till banken med lägst bolåneränta.
  • Lyft fram allt som talar till din fördel när det gäller hushållets ekonomi.
  • Var beredd på de frågor som banken kan tänkas ställa utifrån resultat av den kreditprövning de gör. Har du en betalningsanmärkning måste du ha en bra förklaring!
  • “Träna” gärna en förhandling hos en bank du kanske inte är så intresserad av att låna hos först. Då får du kunskap om vad de frågar om och kan komma än mer förberedd när du förhandlar med den bank du vill teckna lånet hos.

Bolåneräntan kan omförhandlas

De flesta som förhandlar om sin bolåneränta gör det i samband med att de köper en bostad. Det finns dock inget som hindrar dig från att omförhandla din ränta närsomhelst, så länge den inte är bunden. Du är fri att lösa bolånet genom att helt enkelt låna av någon annan som kan erbjuda bättre villkor. Din nuvarande bank vill naturligtvis undvika det och kan i vissa fall gå med på att sänka din bolåneränta. Det gäller särskilt om det allmänna ränteläget är lägre än när du blev beviljad lånet.

Om räntan på ditt bolån är bunden en viss tid är det vanligt att man omförhandlar lånet när den tiden löpt ut. I samband med det bestämmer du dig för om du vill fortsätta med bunden ränta eller byta till rörlig ränta.

En bra anledning till att omförhandla sin bolåneränta är att huset stigit i värde. Så länge belåningsgraden inte är högre än 85 % och din ekonomi är i god ordning brukar du alltid kunna låna mer om huspriserna stigit i området där du bor.

Faktorerna som avgör hur mycket du får låna

Låg ränta är naturligtvis viktigt men om ett bolån är bra eller inte beror också på hur mycket du kan låna. Det kan avgöra om du har möjlighet att förverkliga drömmen om en viss typ av boende. Även där gör bankerna olika bedömningar. I grund och botten handlar det om att banken vill vara säker på att du inte lånar för mycket utan att du gott och väl ska kunna betala ränta och amortera på lånet under en längre tid. Det är framförallt följande punkter som banken tittar på när de bedömer dina förutsättningar att hantera bolånet:

  • Hur stor din kontantinsats är – har du mer än grundkravet på 15 % kan du få ett större bolån.
  • Värdet på huset – bostaden är säkerheten för lånet och vad banken anser att den är värd är av avgörande betydelse.
  • Storleken på dina amorteringar – ju mer du amorterar desto bättre är det.
  • Storleken på din inkomst och hur stabil den anses vara.
  • Om du har förutsättningar att få ett jobb med högre inkomst i framtiden.
  • Om du har en partner som bidrar till hushållets ekonomi.
  • Om du avser att hyra ut delar av bostaden och på sätt få en extra inkomst.
  • Befintliga lån och krediter som påverkar hushållsekonomin eller indikerar att du har en trasslig ekonomisk situation.
  • Eventuella betalningsanmärkningar – det är svårt att få ett bolån om du har betalningsanmärkningar men helt omöjligt är det faktiskt inte.

Många av dessa punkter kan du själv påverka. Om du till exempel väntar med att ansöka om ett bolån tills efter det att en eventuell betalningsanmärkning försvunnit ur registren och du fått ett nytt jobb med en högre inkomst kommer du att kunna låna mer och kanske dessutom få lägre ränta.

Hur påverkas ekonomin av höjd ränta på bolånet?

Om Riksbanken höjer styrräntan påverkas det allmänna ränteläget i Sverige. Alla banker kommer att följa efter och höja räntorna på sina bolån. Hur stor betydelse det får för ett enskilt hushåll beror på hur belastande räntorna är för ekonomin. Om en stor del av hushållets intäkter redan går till ränta och amortering på bolånet kan konsekvenserna bli drastiska. 

Låt oss säga att banken höjer räntan med 0,15 % och du har ett lån på 3 miljoner. Det innebär att månadskostnaden stiger med ungefär 400 kronor. 0,15 % är en väldigt låg höjning och om räntorna skulle stiga med flera procent, vilket inte är helt orealistiskt i ett längre perspektiv, kan det komma att handla om åtskilliga tusenlappar i månaden i ökade kostnader.